城中村改造提速 中国“都市角落的万亿元大市场”如何激活?

发布时间:2024-05-28 20:37:14 来源: sp20240528

  (经济观察)城中村改造提速 中国“都市角落的万亿元大市场”如何激活?

   中新社 北京10月12日电 题:城中村改造提速 中国“都市角落的万亿元大市场”如何激活?

   中新社 记者 庞无忌

  被称为中国“都市角落万亿元(人民币,下同)大市场”的超大特大城市城中村改造正加速推进。记者12日从中国住房和城乡建设部获悉,超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来,已入库城中村改造项目162个。

  城中村又称为“都市里的村庄”,因其大多布局凌乱、配套设施落后、公共服务缺失,时常被贴上“脏”“乱”“差”等标签,与繁华的城市面貌格格不入。此番重点改造的是超大特大城市中的城中村,根据第七次全国人口普查数据,中国目前有7个超大城市和14个特大城市。

  此次城中村改造是“棚户区改造2.0”吗?中泰证券分析师耿鹏智认为,此番城中村改造旨在提升城市品质、改善基础设施,并非“棚改2.0”。两者有诸多区别,例如:此次城中村改造聚焦21个超大特大城市,而棚改面向全国,覆盖大量三四线城市;官方此番明确城中村改造分三类实施,包括拆除新建、经常性整治提升以及拆整结合,而棚改则以拆除重建为主。此外,两者资金来源、改造对象等均很大不同。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对 中新社 记者表示,此次城中村改造并不是房地产的又一次大规模供给,而是解决中国城市发展不平衡不充分的矛盾,让城市的公共服务覆盖城中村,让村民和新市民、年轻人彻底融入城市,享受均等化的公共服务。他认为,一些优质的城中村还是会保留其风貌,按照文明城市标准,补上公共服务等短板。

  告别“大拆大建”之后,城中村改造产生的投资效应会下降吗?据中信证券研报测算,中国19个超大特大城市城中村改造能带来的年化新增商品房货值1.9万亿元,占这些城市2022年销售额的37%。另据中泰证券测算,重点城市城中村改造空间广阔,预计未来10年,每年建安费用或将达到6638亿元,有望显著拉动工程需求,并带动下游相关消费。

  中信证券研报认为,本轮城中村改造的增量影响或低于2015年前后的一轮棚改,但从高质量发展的角度,本轮城中村改造能解决长期问题,不仅驱动了一部分营建的机会,更诞生了大量运营服务的商机。

  中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦指出,基于过去的实践,城中村改造在各类城市更新类别中能够带动的投资效应较为明显。此外,在促进住房需求释放方面,城中村改造也将产生部分新增的商品房购房需求。

  这个“都市角落的万亿元大市场”如何更好地被激活?住建部此番透露,坚持先谋后动,坚持依法征收、净地出让,坚持多渠道筹措改造资金等。李宇嘉认为,这些措施是总结过去城中村改造的经验、教训而来,有利于减少改造阻力,缩短改造周期,降低不确定性。

  值得注意的是,此番城中村改造与保障性住房相结合。李宇嘉认为,这是新一轮城中村改造的亮点,可能包含三方面内容,一是改造出来的地块,要留足保障性住房建设空间;二是村民安置房,可满足其将余屋出租的经营模式需求,多设置一些空闲的中小户型住房,统筹发展保障性租赁住房;三是留存下来的城中村存量住房,经过品质提升后吸引长租公寓企业来运营。

  易居研究院研究总监严跃进也认为,城中村改造对当地房地产结构带来的变化非常关键。过去的组合是“商品房+安置房”,而现在可能会增加保障性住房,其中或包括共有产权住房和保障性租赁住房等。这能够丰富城市住房供给,更好地满足年轻人、新市民的需求,为城中村改造注入创新动力。(完) 【编辑:田博群】